หน้าแรก

อัตราดอกเบี้ยเพิ่ม-ลดมีผลต่อผู้กู้ซื้อบ้านอย่างไร

ดอกเบี้ยลดเพิ่มกำลังซื้อบ้าน

มีการศึกษาพบว่าหากอัตราดอกเบี้ยลดต่ำลงทุก 1% จะเพิ่มกำลังซื้อได้ถึง 4-7% และสามารถซื้อบ้านได้ในระดับราคาที่สูงขึ้นอีกประมาณ 37-53% เมื่อเทียบกับช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมาที่ดอกเบี้ยเงินกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยอยู่ในระดับที่สูงเฉลี่ยถึง 10-14% กับปัจจุบันที่อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยเฉลี่ยอยู่ 4-5%



ยกตัวอย่าง

นาย ค มีกำลังผ่อนบ้านกับธนาคารต่อเดือนเป็นเงิน = 10,000 บาท หาก นาย ค ซื้อบ้านในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 12% นาย ค จะกู้เงินได้ในวงเงิน = 908,194 บาท นั่นคือสามารถซื้อบ้านในราคาประมาณ 1.13 ล้านบาท (ปกติธนาคารจะให้วงเงินกู้ประมาณ 80% ของราคาบ้าน)

แต่ในอัตรากำลังผ่อนบ้านต่อเดือนเท่ากัน คือ 10,000 บาท หากนาย ค ซื้อบ้านในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยลดลงเหลือ 6% นาย ค จะกู้ได้ในวงเงิน = 1,395,808 บาท เท่ากับ นาย ค สามารถซื้อบ้านในราคาสูงขึ้นถึง 1.74 ล้านบาท นั่นหมายความว่าอัตราดอกเบี้ยที่ถูกลงทำให้นาย ค มีกำลังซื้อเพิ่มขึ้น แทนที่จะซื้อได้แค่ทาวน์เฮ้าส์ หรือบ้านแฝด ก็อาจจะหาซื้อบ้านเดี่ยวในราคาที่ไม่สูงจนเกินไปได้

ภาระผ่อนลดลง

นอกจากนี้ อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงยังมีผลโดยตรงทำให้ภาระการผ่อนต่อเดือนของผู้กู้ลดลงตามไปด้วย และในจำนวนเงินที่ผ่อนต่อเดือนที่ส่งให้กับธนาคารยังไปตัดเงินต้นได้มากขึ้น มีผลต่อเนื่องทำให้ระยะเวลากู้สั้นลงด้วยทำให้ผู้กู้สามารถไถ่ถอนได้เร็วขึ้น (ดูตารางที่ 3 ประกอบ)

ยกตัวอย่าง
จากตาราง กรณีดอกเบี้ยลดลง นาย ค ขอกู้ในวงเงินกู้ = 1,000,000 บาท ระยะเวลากู้ = 30 ปี อัตราดอกเบี้ย 5% นาย ค จะต้องผ่อนชำระเงินกู้ = 5,368 บาท/เดือน ต่อมาอัตราดอกเบี้ยลดลงเหลือ 4% จะทำให้เงินงวด/เดือนของนาย ค ลดลง = 594 บาท เพราะฉะนั้นจำนวนเงินงวดที่นาย ค ต้องผ่อนชำระจะเหลือ = 4,774 บาท/เดือน

ในโจทย์เดียวกัน กรณีดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น เช่น เพิ่มจากเดิมที่นาย ค เคยจ่าย คือ 5% ปรับเพิ่มเป็น 7% นาย ค จะต้องผ่อนชำระเงินกู้เพิ่มจากเดิม 5,368 บาท/เดือน เป็น 7,164 บาท/เดือน เพราะฉะนั้นนาย ค จะต้องจ่ายเงินงวดเพิ่มขึ้นอีก 1,796 บาท/เดือน

จากตัวอย่างข้างต้น กรณีที่อัตราดอกเบี้ยลดลง จะไม่ส่งผลกระทบต่อเงินงวดของนาย ค แต่จะเป็นประโยชน์เนื่องจากจะทำให้เงินงวดที่นาย ค ผ่อน/เดือน ไปตัดเงินต้นได้มากขึ้น ทำให้ผ่อนหนี้หมดเร็วขึ้น แต่ใน กรณีที่อัตราดอกเบี้ยปรับเพิ่มขึ้น จนเงินงวด/เดือน ที่นาย ค จ่ายไม่พอจ่ายดอกเบี้ย ธนาคารก็จะแจ้งให้นาย ค จ่ายเงินงวดเพิ่มขึ้นอีก อาจทำให้ถึงกับไม่สามารถรับภาระต่อไปได้ ในกรณีนี้ผู้กู้ที่เลือกใช้ดอกเบี้ยลอยตัวจะมีผลกระทบมากที่สุดหากดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น ส่วนผู้กู้ที่เลือกใช้ดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรก 1-5 ปี ก็อาจจะได้รับผลกระทบเช่นกันหากหลังจากครบระยะเวลาที่ใช้ดอกเบี้ยคงที่แล้วอัตราดอกเบี้ยลอยตัวปรับตัวสูงขึ้น เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารคิดหลังจากดอกเบี้ยคงที่แล้วจะคิดอัตราดอกเบี้ยลอยตัว

ทั้งนี้เพื่อป้องกันปัญหาที่จะเกิดขึ้นในระยะยาว เมื่ออัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้น กรณีผู้กู้เลือกใช้ดอกเบี้ยลอยตัว หรือ ผู้กู้ที่เลือกใช้ดอกเบี้ยคงที่ในระยะแรก หากเลือกแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัวธนาคารส่วนใหญ่เปิดโอกาสให้ผู้กู้สามารถชำระเงินงวดเพิ่มสูงกว่าปกติได้ ซึ่งเงินที่ชำระเกินก็จะไปตัดหนี้เงินต้นลง ทำให้หนี้เงินกู้หมดเร็วขึ้นกว่าที่กำหนดไว้ในสัญญา

ส่วนผู้ที่กู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ เดิมธนาคารมักกำหนดให้ชำระเงินงวดเท่ากันทุกเดือน ผู้กู้ไม่สามารถชำระมากกว่าที่กำหนดไว้ แต่ในปัจจุบันธนาคารหลายแห่งเพิ่มทางเลือกในการผ่อนชำระมากขึ้น เช่น การผ่อนชำระแบบคงที่ตลอดอายุสัญญากู้ โดยธนาคารคำนวณจากอัตราดอกเบี้ยจริงบวกเพิ่มอีก 1-3% หรือผ่อนแบบคงที่ตามอัตราดอกเบี้ยลอยตัว MLR วิธีนี้ผู้กู้อาจจะต้องจ่ายเงินงวด/เดือนสูงแต่จะทำให้ตัดเงินต้นได้มากขึ้นใช้หนี้หมดเร็วขึ้นเช่นกัน

หรือ การผ่อนชำระแบบขั้นบันไดตามอัตราดอกเบี้ยจริง วิธีนี้เงินงวด/เดือนในช่วงแรกที่ใช้ดอกเบี้ยคงที่ของผู้กู้ต่ำ แต่หลังจากนั้นก็จะปรับเพิ่มขึ้นตามอัตราดอกเบี้ยลอยตัวของแต่ละธนาคาร เพราะฉะนั้นผู้กู้ที่ผ่อนน้อยในช่วงแรกก็อาจจะต้องเตรียมใจ หากต้องเพิ่มเงินงวด/เดือนในภายหลังและเงินงวดที่เพิ่มขึ้นอาจจะทำให้รับภาระต่อไปไม่ไหว (ดูตารางที่ 1 และ 2 ประกอบ)